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广东省“三旧改造”实施意见解读

广东省“三旧改造”实施意见解读

分类:
装修资讯
发布时间:
2019/04/18 17:29
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【摘要】:
广东省“三旧改造”实施意见解读
自2009年广东省首个“三旧改造”政策(《广东省人民政府<关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见>》(粤府〔2009〕78号))实施以来,全省实施改造的面积超50万亩。2018年4月4日,广东省国土资源厅印发了《深入推进“三旧”改造工作实施意见》(以下简称“《实施意见》”),对“三旧改造”未来的深化实施进行了政策优化。新出台的《实施意见》共包含六个部分,二十个条文,从标图建库、规划保障、如何申请,到用地审批、规范供地,再到实施监管都进行了细致的规定。
 
根据对最新《实施意见》的梳理,对以下核心要点解读如下:
 
一、放宽了对于“旧”的时限要求
 
在2009年出台78号文中,要求地块上盖物建于2007年6月30日前的宗地,才可能纳入“三旧”改造范畴,享受“三旧”改造优惠政策;在新的《实施意见》里,对待改造的上盖建筑物时限作了放宽规定。根据《实施意见》第一条第一款第2项规定,申请标图建库的宗地上盖物建设使用的时间放宽至2009年12月31日,比起2009年的78号文延长了两年半时间。这意味着有更多的存量建设用地可以申请标图建库,进入“三旧”范畴,享受“三旧”改造优惠政策。
 
二、先进制造业改造有优惠
 
《实施意见》加大了对产业内改造项目支持力度,意见中规定改造后用于兴办先进制造业,生产性及高科技服务业创业创新平台等国家支持的新产业,新业态建设项目的工业用地,经市县人民政府批准,可享受按原用途使用的5年过渡期政策,5年过渡期满后,可按新用途办理用地手续。同时鼓励各地制定产业类改造项目专项支持措施,有助于解决当前珠三角城市内产业发展空间不足、有项目无载体等实际问题,促进实体经济的长期健康发展。
 
三、规范改造主体的认定
 
改造主体的认定是“三旧”改造项目在实践推进过程中的一个关键问题,也是核心问题。深圳市在这方面有一套系统的规定和成熟的做法。《实施意见》充分参考、借鉴了深圳市的做法,在第六条详细规定了各类“三旧”项目的改造主体,完善征收手续后的土地权利人或受让人,土地已流转的原农村集体经济组织或经村集体经济组织表决同意的受让人、承租人,以收购归宗、联营、作价入股等方式整合分散产权的整合人等等,都可以成为改造主体。其中,集体建设用地使用权的受让人甚至承租人,经村集体经济组织表决同意,也可以成为改造主体,系首次明确规定。
 
四、明确旧村庄改造的供地对象
 
在旧村庄的全面改造中,改造地块(主要指融资地块)可以协议出让给村的全资子公司或村与公开引进的市场主体成立的合作公司,但能否直接协议出让给公开引进的市场主体,在一些地方的“三旧”改造文件中,一直未予明确。《实施意见》给出了明确答案:自行改造或者合作改造的,可以直接出让给农村集体经济组织或由其成立的全资子公司、农村集体经济组织与公开选择的市场主体成立的合作公司、或者农村集体经济组织与公开选择的合作主体约定作为开发建设单位的一方。
 
五、商住“三旧”也可自行改造
 
在过往的相关政策中,规划为商品住宅用地的改造一直是比较含糊的话题,出于地方土地财政收入的考虑,在实际操作中政府也会用多种手段垄断商品住宅用地的供地。在本次出台的《实施意见》中,政府虽未直接明确规定“三旧”的自行改造用地可建设商品住宅,但在其第十五条规定中提出,“在旧城镇、旧厂房改造中,将工业用地等用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地的自行改造项目均需移交公益性用地”,其中包含的允许规划用地为商品住宅的旧厂房用地自行改造的意思较过往大为明朗。
 
在当前各地可供土地供不应求的大环境背景下,灵活通过实施“三旧”改造,提高土地利用效率,向“三旧要地”将成为一种普遍的土地获取资源手段。